2025年7月21日，國務(wù)院正式公布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），自9月15日起全面施行。這一聚焦2億租客權(quán)益的民生法規(guī)，以“史上最嚴(yán)”的監(jiān)管力度，直擊虛假房源、押金克扣、群租隱患等租賃市場頑疾，被業(yè)內(nèi)稱為租客權(quán)益的“安全鎖”。
一、押金安全“有法可依”：告別“提燈定損”式克扣
“房東說燈壞了扣2000，墻紙臟了扣3000，最后押金全扣光。”曾因押金糾紛與房東對簿公堂的北京租客李女士，終于等來了法律撐腰。《條例》明確規(guī)定，出租人收取押金需在合同中約定數(shù)額、返還時間及扣減情形，除合同約定外，“無正當(dāng)理由不得扣減押金”。若房東違規(guī)，租客可通過合同備案記錄維權(quán)，甚至向房產(chǎn)管理部門投訴。
更關(guān)鍵的是，針對長租公寓“爆雷”風(fēng)險，《條例》要求從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)設(shè)立專用資金監(jiān)管賬戶，租金收付須通過該賬戶操作。這意味著，即使企業(yè)破產(chǎn)，租客的預(yù)付款也能得到保障。
二、居住安全“劃紅線”：地下室、隔斷房全面禁租
“廚房改臥室，陽臺搭床板，這樣的房子我住過三個月，半夜水管爆裂差點被淹。”上海租客王先生的經(jīng)歷，折射出群租房的安全隱患。《條例》首次以法規(guī)形式明確：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租，單間租住人數(shù)和人均最低面積需符合市級政府標(biāo)準(zhǔn)。
違規(guī)者將面臨重罰：單位最高罰10萬元，個人最高罰1萬元。這一條款直接瞄準(zhǔn)“商改租”“車庫改租”等灰色供給，倒逼房東和企業(yè)合規(guī)改造。例如，某長租公寓曾將地下車庫改造成10平方米“膠囊房”，月租1500元，新規(guī)實施后，此類房源必須拆除或整改。
三、虛假房源“零容忍”：中介發(fā)布不實信息最高罰10萬
“照片是精裝房，實際是毛坯；標(biāo)價2000元，看房時說租完了，推薦3500元的。”成都租客陳先生的遭遇，在《條例》下將得到根治。法規(guī)要求中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息必須真實、準(zhǔn)確、完整，圖片與實物一致，不得隱瞞房屋權(quán)屬、抵押等關(guān)鍵信息。若違規(guī)，中介將面臨2萬至10萬元罰款，情節(jié)嚴(yán)重者停業(yè)整頓。
此外，《條例》推動建立全市統(tǒng)一的租房信息平臺，要求所有房源通過平臺備案。租客簽約前可查詢房屋歷史交易記錄、投訴情況，徹底杜絕“幽靈房源”。
四、租購?fù)瑱?quán)“邁大步”：積分落戶、子女入學(xué)將享同等權(quán)益
“租房10年，孩子上學(xué)還得回老家。”這是無數(shù)新市民的心病。《條例》在總則中明確提出“推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，并要求設(shè)區(qū)的市級政府建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布租金水平，為租客享受基本公共服務(wù)提供依據(jù)。
業(yè)內(nèi)專家指出，這一條款為地方落實“租購?fù)瑱?quán)”提供了上位法支持。例如，杭州已試點將穩(wěn)定租賃關(guān)系納入積分落戶體系，租客每租住1年可獲2分；深圳則規(guī)定，連續(xù)繳納社保3年且簽訂3年租賃合同的家庭，子女可就近入學(xué)。
五、市場洗牌“進(jìn)行時”：2025年長租公寓淘汰賽升級
“合規(guī)成本增加30%，但行業(yè)門檻也提高了。”某頭部長租公寓運營負(fù)責(zé)人算了一筆賬：按新規(guī)要求，企業(yè)需投入資金改造房源、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、配備專職人員，短期內(nèi)利潤空間被壓縮。但長遠(yuǎn)看，這將加速淘汰“二房東”模式，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、機(jī)構(gòu)化轉(zhuǎn)型。
數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計房源量僅占市場12%，機(jī)構(gòu)化率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。《條例》實施后，預(yù)計5年內(nèi)，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的企業(yè)將占據(jù)主導(dǎo)地位，而違規(guī)操作的小型中介將面臨生存危機(jī)。